양도소득세 계산기

자주 묻는 질문

1세대1주택 비과세 요건은 무엇인가요?

양도일 현재 1세대가 국내에 1주택만 가지고 있고 2년 이상 보유해야 합니다. 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택은 보유기간 중 2년 이상 거주도 해야 합니다. 양도가액이 12억 원 이하면 전액 비과세이고, 12억 원을 넘으면 양도차익 × (양도가액 − 12억 원) ÷ 양도가액만큼만 과세합니다. 일시적 2주택 등 특례는 이 계산기에 반영하지 않았습니다.

장기보유특별공제는 얼마나 받나요?

3년 이상 보유한 주택은 보유 3년 6%부터 1년마다 2%씩 늘어 15년 이상 최대 30%를 양도차익에서 뺍니다(표1). 비과세 요건을 갖춘 12억 원 초과 1세대1주택이 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주했다면 보유 1년당 4%(최대 40%)와 거주 1년당 4%(2년 이상 3년 미만은 8%, 최대 40%)를 더해 최대 80%를 공제합니다(표2).

세율은 어떻게 적용되나요?

주택은 보유기간 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%, 2년 이상이면 종합소득세와 같은 기본세율 6~45%입니다. 과세표준은 양도소득금액에서 기본공제 연 250만 원을 뺀 금액이고, 지방소득세는 산출세액의 10%로 계산했습니다. 같은 해 다른 양도가 있으면 기본공제와 세율 적용이 달라집니다.

다주택자 중과는 지금 적용되나요?

2022년 5월 10일부터 유예되던 조정대상지역 다주택 중과는 2026년 5월 9일로 유예가 끝나, 5월 10일 이후 양도분부터 2주택은 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p를 더하고 장기보유특별공제를 적용하지 않습니다. 유예 종료 전 계약분에 대한 경과 규정과 장기임대주택 등 중과 제외 주택이 많으니 해당 여부는 꼭 세무 전문가와 확인하세요.

계산 결과를 그대로 신고해도 되나요?

아니요, 참고용입니다. 2026년 11월 현행 법령 기준이며, 2026년 8월 정부 세제개편안의 장기보유특별공제 개편 등 아직 시행되지 않은 내용은 반영하지 않았습니다. 분양권·입주권, 상속·증여 주택, 감면, 미등기 양도 등은 계산하지 않으니 신고 전 홈택스 모의계산이나 세무사 상담으로 확인하세요.